推动REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资良性循环，符合我国“十五五”规划纲要中关于“盘活利用存量资源”的部署方向，是实现优化增量资本配置，促进地方经济高质量发展的重要举措。其中类REITs作为一种创新的资产管理工具，通过将不动产的现金流收入打包成证券化产品，为企业在盘活存量资产、拓宽融资渠道以及提高资金使用效率等方面均发挥了积极作用。
一、类REITs的概念
REITs起源于20世纪60年代的美国，全称Real Estate Investment Trusts，中文名称为“不动产投资信托基金”，是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的投资基金。在典型的REITs交易结构中，REITs通过首次公开募集从投资人处筹集资金，购买并持有底层资产（不动产），之后REITs将底层资产的收入（主要是租金收入和资产增值）作为收益分配给投资人。
而类REITs（私募REITs/机构间REITs）目前尚无官方定义，系参照REITs业务方式，采取私募方式发行的资产证券化产品，本质上属于ABS（资产支持证券）。自2014年我国发行首单类REITs以来，类REITs已成为企业盘活存量资产的重要金融工具。
由于公募REITs对于资产要求较高且操作周期较长（通常需要1-2年时间），衔接部门众多，因此类REITs在实操中更具普适性。
二、类REITs在城投企业资产盘活方面的主要应用场景及意义
类REITs作为公募REITs的有益补充，为城投企业盘活存量资产、实现市场化转型提供了灵活且高效的工具，通过资产证券化将缺乏流动性的低效资产转化为可交易的金融产品，扩宽融资渠道，释放资产价值。
类REITs底层资产主要分为两大类，即基础设施不动产和商业不动产。基础设施类底层资产包括高速公路、仓储物流、产业园区、能源设施等（标的基础设施不动产范围详见发改办投资【2025】991号文所示清单）；商业不动产类底层资产包括写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、商业综合体等。只需要满足权属清晰、完成竣工验收及备案、证照齐全、有稳定现金流、运营一年以上等基本条件，即可作为类REITs基础资产。通过设立专项计划，设置“优先级+次级”分层，城投自持次级，募集资金可用于还债、新基建、补充现金流等用途。
类REITs在城投企业资产盘活方面的主要应用场景包括：
（一）存量基础设施资产证券化
该应用场景下的典型标的资产包括高速、污水处理厂、产业园、保租房等基础设施类不动产，一般具备产权清晰、运营成熟、现金流持续稳定，且符合国家 “新基建”“保障性住房”等政策导向的特征。城投作为基础设施资产的持有方，通过“资产筛选→合规梳理→现金流标准化→证券化产品发行→资产出表/资金回笼”的全流程操作，将原本重资产、低流动性的存量基础设施，转化为资本市场可交易的标准化产品，实现存量变现、“降债增流”的核心目标，同时保留对资产的运营管理权（或部分控制权）。类REITs之所以能有效盘活城投资产，不仅是把沉睡的资产转换为以现金流为支撑的可交易的金融产品，更核心的在于通过结构设计实现“出表”，真实降低负债，这一点对于背负沉重债务的城投至关重要。
首先，国内类REITs普遍采用“专项计划+私募基金/信托”的双层SPV架构。城投企业将资产过户至私募基金或信托，实现资产真实隔离与出售。这种“出表型”类REITs，会计上可将资产和对应负债移出资产负债表，获得募集资金在账面上不增加负债，反而直接增厚净资产。
其次，相比于公募REITs，类REITs的资产合规门槛稍低，可容纳一些产权或现金流尚待优化的资产，只要搭配有力的增信即可。常见安排有：第一，优先收购权，即城投企业拥有优先收购权，可在产品到期时回购，保留对核心资产的控制力；第二，差额补足/流动性支持，即由城投或其集团提供，确保优先级证券本息兑付，从而使产品更偏向固定收益属性，这虽然依旧绑定了主体信用，但在盘活资产的同时，融资认可度相对更高、成本更低。
通过以上模式，城投企业得以快速盘活存量，将变现难的基础设施转化为现金，破解城投资产重、现金流紧的困境，补充短期流动性；财务结构得以优化，资产真实出表，不新增负债，直接降低资产负债率（例如某城投持有10亿元高速公路资产，出表后资产负债率可下降3-5个百分点），改善信用评级与融资空间；融资成本得以压降，标准化证券化产品的融资成本通常低于非标融资，且期限更长，缓解短期偿债压力；运营能力得以强化，倒逼城投建立标准化、市场化的运营管理体系，为后续资产培育达标后转公募REITs发行、提升流动性与估值打下基础。
典型案例如长春城建西郊污水处理厂类REITs，该项目以长春城建集团旗下西郊污水处理厂为核心底层资产，以项目污水处理经营收入为核心还款来源，发行规模6.22亿元，为东北首单类REITs。
（二）城市更新与存量物业盘活
该应用场景下的典型标的资产包括老旧厂房改造、商务中心、存量商业等存量物业资产，需满足产权可明晰、改造后可产生稳定现金流的核心前提。总体操作逻辑为：城投主导“资产梳理→合规改造→业态升级→现金流培育→类REITs退出”全链条，通过“物理改造+运营赋能”的模式提升资产估值，再以类REITs实现资金回笼，完成“存量焕活+资本退出”的闭环。
该操作方式将原本低效闲置、现金流薄弱的存量物业，转化为高估值、高流动性、现金流稳定的优质资产，既解决了城投“资产沉睡”问题，又通过类REITs 实现资本退出，同时契合城市更新提质增效、存量优化的政策导向，实现“企业收益+城市价值”双赢。
目前典型案例包括：商业不动产方面，广州城投集团以旗下天河新天地购物中心为底层资产，发行了消费类定向资产支持票据（类REITs），成功融资11.77亿元，实现了存量商业资产的价值释放；产业园区与城市更新项目方面，北京亦庄投资控股有限公司发行了全国首单城市更新类REITs，规模达7.53亿元，底层资产为经开区内的两大产业园区，为城市更新和产业升级提供了资金支持；酒店等其他资产方面，金华市城市发展集团将其旗下的万豪酒店进行资产证券化设计，成功发行了当地首单类REITs项目，融资3.4亿元。
（三）非标资产标准化与轻资产转型
该应用场景下的典型标的资产包括收费权、经营权、PPP项目收益权，核心特征为：具备持续现金流，但流动性差、估值难、交易不透明，属于“非标资产”。总体操作逻辑为，城投通过“非标资产合规化梳理→现金流标准化培育→证券化产品设计→保留运营权退出资产所有权”，将非标准化的权益类资产转化为标准化的资本市场产品，同时实现由“重资产剥离”向“轻资产运营”的转型，聚焦核心管理能力，提升资产周转效率与盈利能力。
同理，该运作模式在非标转标、轻资产转型、成本优化等方面均具有积极意义。将流动性差、估值难的非标资产转化为标准化、可交易、高流动性的资本市场产品，破解城投“资产沉淀”难题。城投剥离重资产后，从重投入、重负债的融资平台，转向轻资产、高周转、强运营的市场化主体，降低对债务融资的依赖，并显著调整期限结构、降低融资成本，提升核心竞争力。
典型案例包括：青岛国信胶州湾隧道定向资产支持票据（类REITs）信托的收费权证券化，发行规模达16.01亿元，利率2.34%，创下山东省类REITs发行利率新低，资金投入新隧道扩建；以洛阳文化旅游投资集团子公司作为原始权益人发行的全国首单文旅类类REITs“东方-平安-洛阳文旅隋唐洛阳城资产支持专项计划”，底层资产为隋唐洛阳城三大景区经营收益权，募集资金13.01亿元，不仅成为全国首单文旅类REITs，开创了“文旅资产+金融创新”融合范式，更标志着我国文旅景区类REITs从政策试点迈入实践落地阶段，为盘活全国万亿级文旅存量资产提供了范例。
三、城投企业发行类REITs面临的难点
类REITs对于城投破局债务困境、盘活存量、促进规范经营及转型等方面意义重大，但实操过程中也相应存在一定难点及挑战。
1. 基础资产准入门槛限制
类REITs要求底层资产权属清晰、现金流稳定且持续运营（至少一年以上、满三年为佳）。但城投公司多数资产为政府划拨或代建项目，存在产权不完整、收益权受限等问题，难以满足证券化条件。满足底层资产合规要求需先进行资产预处理，厘清产权，并解决历史遗留问题。
2. 资产运营能力短板
类REITs涉及多方主体（原始权益人、基金管理人、运营方等），而城投公司普遍重建设、轻运营，长期依赖行政化管理，缺乏市场化运营经验，专业资产管理团队不足，易导致运营管理效率低、利益分配不明确，一定程度影响投资者信心。
3. 发行定价难度大
由于缺乏公开交易市场和可比案例，类REITs的估值主要依赖收益法测算，主观性强。同时，城投背景项目常被视作“隐性担保”，导致定价难以真实反映风险与收益，影响市场化定价形成。
4. 税收与国资转让政策不配套
类REITs涉及资产剥离与SPV（特殊目的公司）设立，可能触发土地增值税、企业所得税等高额税负。此外，国有产权转让需履行严格的审批程序，流程长、透明度低，制约资产快速证券化。
5. 现金流稳定性受政策影响大
公益属性强的资产（如市政道路）普遍存在收益不足的问题，需平衡公益与盈利。部分城投资产依赖政府付费或补贴（如PPP项目），收入来源与财政政策强相关，存在财政资金拨付进度的不确定性和一定占款风险，降低现金流的可预测性以及投资者接受度。
总的来说，类REITs对城投公司而言，不仅是一种金融工具，更是连接资产与资本的战略桥梁。它既是守住流动性底线、化解当前债务压力的“盾”，也是推动城投向市场化、专业化城市综合运营商转型的“矛”。通过持续将优质资产推向市场，城投公司有望逐步构建起可持续的资本循环生态。
